Il Btr come alternativa per i giovani prende sempre più forma in Italia

Appartamenti nuovi, ricchi di servizi e sviluppati per essere affittati per periodi di tempo medio lunghi, preferibilmente a costi accessibili: il built to rent sembra essere la risposta alle esigenze dei giovani che stanno cercando casa.

Se il costo di acquisto è troppo caro, il BtR può infatti diventare una soluzione da considerare, come avviene nei paesi europei dove questa formula è già diffusa.

Ad esempio, a fine 2023 la Jv DeA capital S.p.a. e Harrison street aveva  acquisito 430 unità build-to-rent attraverso due nuovi asset a Madrid e Alicante, in Spagna, con l’obiettivo di soddisfare il crescente bisogno di immobili residenziali in affitto a prezzi accessibili in tutta la Spagna. 

Restando in Italia, Flat Tower – Parco Vittoria Milano è stato il primo progettopilot in cui è stato applicato il sistema Home Easy Rent di Morning Star.  Avviato a gennaio 2020 conta 66 unità immobiliari, tutte configurate dall’utente attraverso 3 moodboard di arredamento messi a disposizione dal sistema, 4 amenities (gym, temporary apartment, co-working, party room). Il building è stato messo a reddito al 100% in 9 mesi e ha registrato lo 0% di vacancy nei primi 2 anni di attività, 1.750.000 euro di ricavi da locazioni, con uno stay medio 14 mesi circa e un utilizzo amenities del 75%, risultato di gran lunga superiore alla media del mercato.

Inoltre dallo studio ‘Build to rent 4 sustainable real estate,’ promosso da Lendlease e realizzato da Sda Bocconi su Milano Santa Giulia e Mind, emerge che il 22% delle esternalità positive di questo modello sono dovute a efficientamento energetico, mobilità sostenibile e contenimento di inquinanti.

Sotto profilo economico, i conti pubblici beneficerebbero da nuove entrate fiscali associati al maggior livello di produzione, occupazione, creazione delle comunità e all’aumento dei flussi tracciati  grazie alla presenza dell’operatore professionale e sarebbero quantificabili a circa 260 euro l’anno per residente.

Prospettive di risparmio per i giovani?

Il prezzo medio per comprare casa in Italia a novembre 2024 è di 2.066 euro al metro quadro, con un aumento del 4,66% rispetto a novembre 2023 (1.974 €/m²). 

Per quanto riguarda gli affitti,  a novembre 2024 per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media 13,54 euro al mese per metro quadro, con un aumento del 9,02% rispetto a novembre 2023 (12,42 euro mensili al mq) (Fonte immobiliare.it).

I costi lievitano nelle maggiori città del paese, con Roma che presenta un costo medio a novembre di 3.427 €/m² per l’acquisto (ventaglio da da 1.792 €/m² a 8.185 €/m²) e di 16,66 €/m² per l’affitto (ventaglio da 10,15 €/m² a 26,37 €/m²). Tradotto in acquisto, per comprare una casa a Roma di 90 mq oggi servono oltre 300mila euro e un canone d’affitto mensile per una casa della stessa metratura può costare 1.500 euro.

Milano batte tutti, con 5.420 €/m² in media a novembre per l’acquisto  (ventaglio da 3.029 €/m² a 10.769 €/m²) e 22,47 €/m² per l’affitto (ventaglio da 15,77 €/m² a 30,97 €/m²). Quindi, per comprare una casa a Milano di 90 mq oggi servono oltre 480mila euro e un canone d’affitto mensile per una casa della stessa metratura può costare 2mila euro.

Secondo l’ultima indagine Bva Dox sulla casa, la casa di proprietà si acquista non prima dei 30 anni. La casa è vista come una garanzia per il futuro: una possibile eredità per i figli o un capitale utile in caso di necessità (46%), oltre che un investimento sicuro (35%). L’età media di chi ha già comprato una casa è di circa 33 anni e, a sorpresa, gli under 30 tra gli intervistati che ne hanno una sono ben il 38%.

Ma una recente indagine del Cisf (Centro internazionale studi famiglia) ed edizioni San Paolo ha rilevato che tra chi ha acquistato casa nel 2024, il 52,3% dichiara di aver ricevuto (in tutto o in parte) un sostegno all’acquisto da parte dei genitori o di altri familiari, percentuale che supera il 70% se si guarda la fascia d’età under 35. 

Quantificare l’affitto medio richiesto alle persone in un progetto Btr è complesso perché dipende dalla zona, dalle caratteristiche dell’immobile e, soprattutto, dal tempo di affitto, ma le sue peculiarità lo rendono un progetto che incontra i desiderata dei giovani.

Secondo l’analisi di Savills, infatti, i millennials cercano case costruite con materiali sostenibili e sistemi per il risparmio energetico, come pannelli solari, finestre a basso consumo energetico e sistemi di raccolta dell’acqua piovana sono sempre più richiesti. La posizione ha un ruolo fondamentale. I millennials preferiscono vivere vicino a servizi essenziali come supermercati, farmacie e palestre, ma anche a ristoranti, bar e spazi verdi. La possibilità di muoversi facilmente a piedi o in bicicletta è un grande vantaggio. Ancora meglio se ben collegati dai mezzi pubblici, permettendo di ridurre l’uso dell’automobile.

Queste sono le caratteristiche delle case di nuova costruzione, o rigenerate, al centro del Btr. Ne è un esempio SeiMilano, progetto di rigenerazione urbana che si sviluppa su un’area di oltre 300.000 mq in prossimità della metro Bisceglie nel capoluogo lombardo: un nuovo quartiere multifunzionale con uffici, spazi commerciali e residenze, immerso in un parco di oltre 16 ettari. Firmato dallo studio MCA – Mario Cucinella Architects e realizzato da Borio Mangiarotti, SeiMilano sta trasformando la zona sud ovest di Milano in un nuovo quartiere mixed-use (residenziale, commerciale e direzionale) con circa 1.200 unità abitative in edilizia libera e convenzionata, 30.000 mq di uffici e circa 10.000 mq destinati alle attività commerciali. La porzione Btr, con 656 appartamenti (suddivisi su 11 edifici) destinati all’affitto di medio-lungo periodo, è in fase avanzata di costruzione e la conclusione dei lavori è prevista entro il primo semestre del 2025. A Dils è stata affidata la gestione del BtR e a Yard Reaas il property and building management

Dario Favoino, head of BtR di Dils, ha dichiarato: “L’aggiudicazione di questo mandato conferma la fiducia che gli investitori istituzionali hanno posto in un modello operativo nuovo per il mercato residenziale italiano in cui abbiamo importato best practices ed esperienze consolidate in altri paesi. SeiMilano è un progetto determinante per lo sviluppo di questa asset class e rappresenta un’importante opportunità per tutta la filiera.”

Il BtR sembra quindi essere protagonista di analisi che possono decretarne la bontà e, probabilmente, anche una collocazione più chiara nel mercato immobiliare.

A calce dello studio su Milano Santa Giulia di Lendlease, il ceo Europe Andrea Ruckstuhl aveva infatti dichiarato che – il build to rent in Italia non trova ancora una propria collocazione nel quadro amministrativo e fiscale, eppure rappresenta una potenziale opzione di sviluppo delle politiche abitative, accanto all’affordable housing, all’housing sociale, agli studentati, con implicazioni economiche e sociali e ambientali rilevanti. Sulla scorta della nostra esperienza internazionale, l’intuizione che il build to rent in Italia possa generare valore per il sistema Paese rispondendo alle nuove esigenze della domanda in modo inclusivo e sostenibile ha trovato una sostanziale conferma in questa ricerca. Il risultato dello studio di SDA Bocconi ha infatti ampiamente dimostrato che il nuovo modello dell’abitare come servizio produca significativi vantaggi in termini di benefici economici, sociali e ambientali rispondendo alle nuove esigenze della domanda abitativa con specifici fabbisogni nel medio e nel lungo termine. L’innovazione per diventare standard ha bisogno di nuovi framework normativi.”